GESTIONE ED AMMINISTRAZIONE DI CONDOMINI PROVINCIA DI BERGAMO
Gli amministratori di condominio sono professionisti abilitati alla gestione delle spese e degli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria dei condomini. Possono operare in forma autonoma o presso società di servizi amministrativi condominiali o studi di gestione immobiliari.
Gli amministratori di condominio sono responsabili di tutte le attività inerenti la gestione di un condominio.
Nello specifico, stendono bilanci di previsione e a consuntivo delle spese sostenute dal condominio, organizzano riunioni condominiali per l'approvazione dei bilanci e dei consuntivi e per l'esame delle problematiche del condominio; riscuotono le quote condominiali; gestiscono il malfunzionamento degli impianti di uso comune (es. ascensore o impianti di riscaldamento centralizzato), raccogliendo i preventivi e curando lo svolgimento delle riparazioni da parte di ditte specializzate; intervengono nelle controversie fra i condomini.
REGOLAMENTI DI CONDOMINIO
L'amministratore di condomini sa che il condominio è regolato, oltre che dalle norme stabilite dalle leggi, anche dalle disposizioni contenute in un proprio regolamento di condominio il quale obbliga tutti i condomini sia originari che successivi acquirenti delle singole unità.
Rappresenta dunque lo statuto contenente l'insieme delle norme cui debbono attenersi tutti i singoli partecipanti al condominio.
Se da un lato il codice prevede delle norme sul condominio in generale, il regolamento, facendo riferimento alla fattispecie presa in esame, va a regolare i problemi che ogni condominio comporta in relazione ai diversi metodi e criteri costruttivi che generano spesso incertezze sulla individuazione delle parti comuni e di riflesso sulla ripartizione delle spese. E’ evidente che più un regolamento è completo, più si eliminano i contrasti e le questioni tra condominio tra amministratore e condomini.
Si possono avere due diversi tipi di regolamento, in relazione al diverso tipo di maggioranze per l’approvazione e di conseguenza per la forza vincolante di ognuno.
Regolamento contrattuale
Il regolamento contrattuale deriva da un’accettazione di esso da parte degli acquirenti delle varie porzioni di immobili, al momento dell’acquisto: per lo più viene predisposto dal costruttore-venditore dell'edificio e costituisce parte integrante di tutti gli atti di acquisto stipulati dai diversi condomini.
Può contenere a carico dei singoli condomini delle limitazioni che un regolamento approvato a maggioranza non può contenere, come per esempio vietare di apporre insegne, targhe o qualunque altra attrezzatura similare sui muri perimetrali comuni dell'edificio.
Può anche fissare qualsiasi suddivisione delle spese comuni e potrà essere modificato solo con l'assenso di tutti.
Regolamento assembleare
E' il regolamento con la maggioranza qualificata dell’assemblea dei condomini sia nel caso di formazione che nel caso di revisione, anche su iniziativa di un solo condomino. In entrambi i casi è necessaria la maggioranza del 2° comma dell’art.1136 c. c., ossia la maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresentino almeno metà del valore dell’edificio.
Altri autori, invece, escludono tale natura "normativa" limitandosi a riconoscere al regolamento condominiale natura meramente "negoziale", risultando così l'interpretazione delle norme in esso contenute insindacabile in sede di legittimità. In quest'ultimo senso è ora orientata tra l'altro anche la Corte di Cassazione.
Il regolamento assembleare non va trascritto come allegato nei registri immobiliari e quindi non ha alcun valore come documento se c'è un contrasto di interessi con qualcuno estraneo al condominio.